Crédit relais : un exemple chiffré pour comprendre comment ça marche

Un crédit relais est une avance de 60 à 70 % du bien à vendre, remboursable en une fois à la revente. Pour 300 000 €, la banque prête 180 000 à 210 000 €. Les intérêts mensuels avoisinent 630 € (taux 3,60 %, fourchette 3,45 %-3,75 % Crédit Agricole, déc. 2025).

Un crédit relais exemple concret vaut mieux qu'un long exposé théorique : ce guide suit pas à pas un couple qui achète une maison à 400 000 € avant d'avoir vendu son appartement estimé à 300 000 € (Crédit Agricole, mars 2026). Ce mécanisme de financement, qui permet de faire le pont entre deux transactions immobilières, reste mal compris. Son fonctionnement in fine, ses taux encadrés par l'usure et ses risques méritent d'être détaillés avec des chiffres réels, et non des approximations.

Ce qu'est vraiment un crédit relais (et ce que les banques ne précisent pas d'emblée)

Un crédit relais est une avance de trésorerie consentie par un établissement bancaire pour financer l'achat d'un nouveau logement alors que l'ancien n'est pas encore vendu. Le code de la consommation le définit comme « un crédit d'une durée limitée destiné à faire l'avance du produit de la vente d'un bien immobilier » (article L311-1, Legifrance). Ce n'est ni un prêt amortissable classique ni une ligne de trésorerie permanente.

Sa particularité tient à sa nature in fine : pendant toute la durée du crédit, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts : appelés intérêts intercalaires : et les primes d'assurance éventuelles. Le capital, lui, est intégralement remboursé en une seule fois, à l'échéance, grâce au produit de la vente du bien ancien.

Cette mécanique présente un avantage immédiat : les mensualités sont faibles pendant la phase de transition, ce qui préserve la capacité d'emprunt du ménage pour souscrire un éventuel prêt complémentaire. Mais elle implique aussi une condition impérative : le bien doit être vendu avant l'échéance du relais. Si ce n'est pas le cas, l'emprunteur se retrouve face à une exigibilité immédiate du capital sans disposer des fonds correspondants.

Définition légale et fonctionnement in fine

La définition légale figure à l'article L311-1, 16° du code de la consommation (Legifrance) : le crédit relais est « un crédit d'une durée limitée destiné à faire l'avance du produit de la vente d'un bien immobilier ». Concrètement, la banque anticipe la rentrée d'argent future issue de la vente.

Le remboursement in fine signifie que l'emprunteur paie uniquement les intérêts chaque mois, sans amortir le capital. Sur un relais de 200 000 € à 3,60 %, la mensualité d'intérêts est d'environ 600 €. À titre de comparaison, un prêt amortissable classique de même montant sur 20 ans au même taux générerait une mensualité de plus de 1 150 €.

Ce différé de remboursement est la raison d'être du crédit relais : il évite de cumuler deux mensualités lourdes pendant la période de transition. La contrepartie : une durée strictement limitée à 2 ans maximum (Caisse d'Épargne, 2026), parfois renouvelable un an, et un taux d'intérêt légèrement supérieur à celui d'un prêt amortissable classique.

À noter que les taux de prêt immobilier en 2026 restent compétitifs pour les prêts amortissables.

Prêt relais sec vs prêt relais associé : quelle différence ?

Deux configurations existent, selon que l'emprunteur a besoin ou non d'un financement complémentaire.

Le prêt relais sec s'applique lorsque le montant de l'avance couvre intégralement le prix du nouveau bien. Cas typique : un ménage sans crédit en cours sur son logement actuel, qui achète un bien de valeur équivalente ou inférieure. Dans cette hypothèse, le prêt relais constitue l'unique emprunt.

Le prêt relais associé combine deux crédits distincts au sein d'une même offre : le prêt relais proprement dit (60 à 70 % de la valeur du bien à vendre) et un prêt amortissable complémentaire qui finance le solde. Cette configuration est la plus fréquente quand le nouveau bien est plus cher que l'ancien. Dans l'exemple du couple achetant à 400 000 € avec un bien estimé à 300 000 €, le relais apporte 200 000 €, et un prêt complémentaire de 200 000 € sur 20 ou 25 ans boucle le plan de financement.

Exemple chiffré pas à pas : un couple achète à 400 000 € avant de vendre à 300 000 €

Prenons un cas concret, issu des données diffusées par le Crédit Agricole en mars 2026. Un couple est propriétaire d'un appartement estimé à 300 000 €, sans crédit en cours. Il souhaite acquérir une maison à 400 000 €. L'ancien bien n'est pas encore vendu au moment de la signature du compromis.

Le plan de financement repose sur un prêt relais associé : une avance sur le produit de la vente future, complétée par un prêt amortissable classique. Les trois étapes ci-dessous détaillent le montage, le coût des intérêts pendant la transition et le dénouement à la revente.

Étape 1 : estimer le montant du prêt relais

La banque ne prête jamais la totalité de la valeur estimée du bien à vendre. Elle applique une décote de 30 à 40 % pour se prémunir contre une vente à un prix inférieur à l'estimation (Boursorama, 2026). La quotité accordée est donc de 60 à 70 % de la valeur vénale.

Appliquée à notre exemple, cette règle donne :

• Estimation du bien à vendre : 300 000 €
• Quotité à 60 % : 180 000 €
• Quotité à 70 % : 210 000 €

Le montant effectif du prêt relais dépendra de la politique de l'établissement et de la qualité du dossier. Dans la plupart des cas, la banque retient une quotité de 65 à 70 % pour un bien situé dans une zone où le marché est fluide. Retenons 200 000 € comme montant représentatif pour la suite du calcul.

Le besoin de financement complémentaire est donc de 200 000 € (400 000 € − 200 000 €), couvert par un prêt amortissable sur 20 ou 25 ans.

Pour le prêt amortissable, les taux crédit immobilier 2026 sur 25 ans peuvent également être consultés pour affiner le plan de financement.

Étape 2 : calculer les intérêts pendant la période de transition

Les intérêts intercalaires constituent le coût réel du crédit relais. Ils sont calculés sur le capital emprunté, au taux du prêt, pour chaque mois écoulé jusqu'à la vente.

Avec un capital de 200 000 € et un taux de 3,60 % (taux médian de la fourchette 3,45 %–3,75 % observée à l'automne 2025 selon le Crédit Agricole), la mensualité d'intérêts s'établit à :

200 000 € × 3,60 % ÷ 12 = 600 € par mois

Si la vente intervient au bout de 8 mois, le coût total des intérêts est de 4 800 €. Si elle traîne jusqu'à 18 mois, la facture grimpe à 10 800 €.

À ces intérêts s'ajoutent les primes d'assurance emprunteur, les frais de dossier (souvent négociables) et les éventuels frais de garantie.

Étape 3 : le remboursement du capital à la vente

Le jour de la vente de l'appartement, le notaire reçoit le prix de 300 000 € (ou le prix effectif de transaction). Sur cette somme, il règle en priorité :

• Le capital du prêt relais : 200 000 €
• Les intérêts intercalaires dus jusqu'à la date de vente
• Les éventuelles indemnités de remboursement anticipé (généralement absentes sur un prêt relais)

Le solde : environ 95 000 € une fois déduits les intérêts et les frais d'agence : revient au couple. Cette somme peut être conservée comme épargne ou réinjectée dans le remboursement anticipé du prêt complémentaire.

Le scénario idéal suppose que l'appartement se vende effectivement à 300 000 €. Si le marché se dégrade et que le prix de vente tombe à 270 000 €, le notaire prélève toujours les 200 000 € du relais, mais le solde net pour le vendeur fond à 65 000 € environ. La différence de 30 000 € est intégralement supportée par l'emprunteur, pas par la banque.

Taux et plafonds légaux du prêt relais en 2026

En 2026, le crédit relais est régi par deux réalités de taux : le taux de marché, auquel les banques prêtent effectivement, et le taux d'usure, qui constitue un plafond réglementaire absolu. Ce double encadrement protège l'emprunteur contre des conditions excessives, tout en reflétant la réalité de l'offre bancaire.

Le taux d'usure est révisé chaque trimestre par la Banque de France et publié au Journal officiel. La dernière publication en date, le 28 juin 2026, fixe les seuils applicables à compter du 1er juillet 2026 pour le troisième trimestre.

Taux d'usure applicables aux prêts relais au 1er juillet 2026

Les nouveaux taux d'usure, publiés au Journal officiel du 28 juin 2026 (economie.gouv.fr), distinguent deux seuils pour la catégorie des prêts-relais :

• 4,79 % pour la tranche basse
• 6,39 % pour la tranche haute

Aucun établissement bancaire ne peut proposer un crédit relais dont le taux effectif global (TEG) dépasse ces plafonds. Cette protection est d'autant plus utile que le prêt relais, par nature temporaire et sans amortissement, pourrait donner lieu à des taux plus élevés que ceux des crédits immobiliers classiques.

À titre de comparaison, le taux d'usure d'un prêt immobilier classique à taux fixe sur 20 ans et plus s'établit à 5,29 % au 1er juillet 2026 (service-public.fr, 30 juin 2026). L'écart entre le plafond du relais (6,39 %) et celui du prêt amortissable (5,29 %) traduit la prime de risque que le régulateur reconnaît implicitement au financement relais.

Taux de marché observés : où se situent les offres actuelles ?

Les taux effectivement pratiqués restent bien inférieurs aux plafonds de l'usure. Selon les données du Crédit Agricole (décembre 2025), les prêts relais s'établissaient à l'automne 2025 dans une fourchette de 3,45 % à 3,75 %.

Le taux d'un prêt relais est structurellement plus élevé que celui d'un prêt amortissable de même durée, pour deux raisons :

• L'absence d'amortissement du capital pendant la phase de transition accroît le risque pour la banque sur toute la durée du prêt
• La brièveté de l'opération (12 à 24 mois) réduit la marge en valeur absolue, ce que le taux compense mécaniquement

Avec l'assouplissement des règles de calcul du taux d'usure intervenu en 2023 : la révision trimestrielle remplaçant la révision annuelle : , les banques disposent désormais d'une plus grande latitude pour ajuster leurs offres aux conditions de refinancement. En pratique, un dossier solide (bon apport, marché local fluide, bien correctement estimé) obtient des conditions proches de 3,50 %, tandis qu'un profil plus tendu se voit proposer un taux autour de 3,75 %, sans jamais franchir le seuil de 4,79 %.

L'erreur courante qui coûte cher : surestimer le prix de vente

Le réflexe est compréhensible : en présentant à la banque une estimation haute de son bien, on espère décrocher un montant de prêt relais plus élevé. Cette stratégie est non seulement risquée, mais elle peut se retourner brutalement contre l'emprunteur.

La DGCCRF (direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) alerte explicitement sur ce point dans sa fiche pratique du 26 décembre 2025 (economie.gouv.fr) : « Pensez à faire jouer la concurrence entre établissements de crédit et à ne pas surestimer le prix du bien. » L'avertissement est clair : et il n'est pas anodin qu'il émane de l'autorité de régulation de la consommation.

Pourquoi les banques appliquent une décote de 30 à 40 %

La décote bancaire n'est pas une brimade : c'est un calcul de couverture du risque. La banque sait que le prix de vente effectif peut être inférieur à l'estimation initiale pour de multiples raisons : négociation avec l'acquéreur, délai de vente qui contraint à baisser le prix, retournement du marché local, ou encore découverte de défauts lors des diagnostics obligatoires.

En ne prêtant que 60 à 70 % de la valeur estimée (Boursorama, 2026), la banque se donne une marge de sécurité de 30 à 40 %. Ainsi, même si le bien se vend 20 % en dessous de l'estimation, le capital du prêt relais reste couvert par le produit de la vente.

Dans notre exemple : un appartement estimé à 300 000 €, avec un relais de 200 000 € (67 %), reste remboursable même si la vente ne rapporte que 240 000 €. La banque récupère ses 200 000 €, et l'emprunteur accuse une perte de 60 000 € sur sa valeur estimée : douloureux, mais le prêt est honoré. Si au contraire l'emprunteur avait gonflé l'estimation à 350 000 € pour obtenir un relais de 245 000 € (70 %), une vente à 300 000 € laisserait un solde de 55 000 € après remboursement du relais : et une perte sèche aggravée.

Que se passe-t-il si le bien ne se vend pas dans les délais ?

La durée maximale du crédit relais est de 2 ans, parfois renouvelable un an selon les établissements (Caisse d'Épargne, Boursorama, 2026). Passé ce délai, l'emprunteur doit rembourser le capital, que le bien soit vendu ou non.

Si la vente n'a pas abouti, trois issues se présentent :

• Renouveler le prêt relais : possible si la clause de renouvellement figure au contrat initial et si la banque l'accepte. Cette option prolonge le sursis d'un an maximum, mais les intérêts continuent de courir.
• Transformer le relais en prêt amortissable : la banque peut accepter de consolider le capital restant dû en un crédit immobilier classique. L'emprunteur bascule alors sur des mensualités incluant amortissement, ce qui alourdit significativement sa charge.
• Vendre à un prix inférieur : solution la plus fréquente en pratique. Le bien trouve preneur, mais à un prix parfois très en deçà de l'estimation. L'emprunteur subit la perte, mais le prêt relais est soldé.

Crédit relais associé ou sec : comment choisir selon votre situation

Le choix entre un prêt relais sec et un prêt relais associé dépend d'un seul critère : le prix du nouveau bien par rapport au montant de l'avance consentie par la banque. Ce n'est pas une option que l'emprunteur sélectionne librement, mais la résultante mécanique de son plan de financement.

Reprenons notre exemple : avec un relais de 200 000 € et un achat à 400 000 €, le besoin de financement complémentaire est de 200 000 €. Le couple aura donc un prêt relais associé, avec un crédit amortissable en complément. À l'inverse, s'il achetait un bien à 180 000 €, le relais de 200 000 € suffirait : on serait en présence d'un prêt relais sec.

Le relais sec : pour quels profils ?

Le prêt relais sec concerne une situation assez spécifique : celle où l'emprunteur achète un bien de valeur inférieure ou égale au montant du relais accordé. Concrètement, cela suppose que le nouveau logement soit moins cher que l'ancien, ou que l'emprunteur dispose d'un apport personnel couvrant la différence.

Ce profil se rencontre chez les ménages qui quittent une zone tendue pour une région où les prix sont plus bas, ou chez les propriétaires qui réduisent leur surface (passage d'une maison familiale à un appartement, par exemple).

L'avantage du relais sec est sa simplicité : un seul contrat, une seule mensualité d'intérêts, et aucune charge d'amortissement pendant la phase de transition. Son inconvénient : il suppose une estimation prudente et une vente effective dans les délais, sans quoi l'emprunteur se retrouve face à une dette unique, intégralement exigible.

Le relais associé : combiner deux prêts simultanément

Le prêt relais associé est la configuration dominante, car la plupart des ménages achètent un bien plus cher que celui qu'ils vendent. Dans ce montage, l'offre de prêt émise par la banque comporte deux volets indissociables : le prêt relais en in fine et le prêt complémentaire en amortissable.

Ce dernier peut prendre plusieurs formes : prêt amortissable classique, PTZ (prêt à taux zéro) si l'emprunteur est éligible, ou PAS (prêt d'accession sociale) sous conditions de ressources. Le Crédit Agricole (mars 2026) précise que le PTZ et le PAS sont cumulables avec le crédit relais.

Pendant la phase de transition, l'emprunteur paie chaque mois :

• Les intérêts du prêt relais (environ 600 € dans notre exemple)
• Les mensualités du prêt complémentaire (capital + intérêts + assurance)

Cette double charge peut peser sur le budget pendant quelques mois. Une fois le bien vendu et le relais remboursé, seule la mensualité du prêt complémentaire subsiste. Pour un besoin ponctuel de trésorerie sans lien avec l'immobilier, d'autres solutions comme le crédit express en ligne sont plus adaptées.

Par contre, pour financer des travaux, il est conseillé de se tourner vers un meilleur taux crédit travaux 2026 ou un autre type de prêt.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

L'offre de prêt relais est un document engageant, régi par le code de la consommation. Avant de la parapher, l'emprunteur doit examiner plusieurs clauses dont dépend la sécurité de l'opération. La DGCCRF rappelle dans sa fiche pratique du 26 décembre 2025 (economie.gouv.fr) l'obligation de lire attentivement tous les documents remis par la banque, en particulier la FISE (fiche d'information standardisée européenne) et l'offre de prêt elle-même.

Un crédit relais n'est pas un crédit renouvelable : les règles du code de la consommation sur le délai de rétractation de 10 jours, la remise de la FISE et le formalisme de l'offre s'appliquent pleinement. L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours après réception de l'offre avant de pouvoir l'accepter.

Les points clés du contrat à ne pas négliger

Plusieurs clauses méritent une lecture attentive avant signature :

• La clause de report : elle précise les conditions dans lesquelles l'échéance du prêt relais peut être repoussée. Sa présence dans le contrat initial est précieuse, car elle évite d'avoir à négocier un avenant en situation d'urgence si la vente tarde.
• Les conditions de renouvellement : certaines banques autorisent une prolongation d'un an au-delà des 2 ans initiaux. Cette faculté est généralement soumise à l'accord exprès de la banque et peut s'accompagner d'une révision du taux.
• L'absence d'indemnité de remboursement anticipé : les prêts relais en sont habituellement exonérés, mais il faut le vérifier dans le contrat. Une IRA (indemnité de remboursement anticipé) sur un prêt destiné à être soldé par nature serait un piège contractuel.
• Les frais de dossier et de garantie : ils varient d'un établissement à l'autre et sont souvent négociables. Les faire figurer dans le TEG permet de comparer les offres sur une base homogène.
• Le taux effectif global (TEG) : il doit être inférieur au taux d'usure applicable (4,79 % ou 6,39 % selon la tranche). Un TEG supérieur rend l'offre illégale.

Si vous envisagez un prêt auto, n'oubliez pas de consulter les taux prêt auto 2026 pour avoir une vision complète des options de financement.

Fiscalité des intérêts : ce que dit le BOFiP

La question fiscale des intérêts d'un prêt relais est régie par le BOFiP (Bulletin officiel des finances publiques), sous la référence BOI-IR-RICI-350-10-30 (bofip.impots.gouv.fr, janvier 2014). Ce texte précise les conditions dans lesquelles les intérêts d'un prêt relais peuvent ouvrir droit au crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt immobilier.

Ce dispositif fiscal, qui concernait l'acquisition de la résidence principale, a connu des évolutions législatives. La référence BOFiP citée date de 2014 : sa validité actuelle doit être vérifiée. L'administration fiscale précise que lorsque le crédit d'impôt est accordé au titre des intérêts d'un prêt relais, les conditions d'éligibilité sont celles applicables au prêt définitif que le relais est destiné à anticiper.

Points clés

• Un crédit relais est un prêt in fine de 2 ans maximum : seuls les intérêts sont payés chaque mois, le capital est remboursé en une fois à la vente du bien
• La banque prête 60 à 70 % de la valeur estimée du bien à vendre, soit 180 000 € à 210 000 € pour un bien valorisé 300 000 €
• Les taux de marché oscillent entre 3,45 % et 3,75 %, encadrés par les taux d'usure de 4,79 % et 6,39 % en vigueur depuis le 1er juillet 2026
• Surestimer le prix de son bien pour obtenir un relais plus élevé expose à un manque de trésorerie si le prix de vente réel est inférieur à l'estimation
• Vérifier la présence d'une clause de report et l'absence d'indemnité de remboursement anticipé dans l'offre de prêt avant de signer

Sources

• service-public.gouv.fr
• economie.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• economie.gouv.fr
• bofip.impots.gouv.fr
• e-immobilier.credit-agricole.fr
• e-immobilier.credit-agricole.fr
• boursorama.com

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